We dachten lange tijd dat je voor Almere Haven vooral ‘gewoon een goede makelaar’ nodig hebt: iemand die de buurt kent en netjes onderhandelt. In de praktijk kantelde dat beeld door één dossier waarin alles tegelijk speelde: een woning die op papier klopte, maar waarbij één meetdetail, één energielabel-keuze en één verhuurvraag de gesprekken met kopers volledig bepaalden. Sindsdien benaderen we Haven anders, omdat de wijk veel woningen uit de beginjaren van Almere heeft, met uitbreidingen en verbouwingen die niet altijd één-op-één in de presentatie terugkomen.
Situatie
In dit dossier ging het om een woning in Almere Haven met een duidelijke verkoopwens, maar ook een plan B: tijdelijk verhuren als verkoop niet snel rond zou komen. Dat soort dubbel spoor klinkt overzichtelijk, tot je merkt dat elke stap in verkoopvoorbereiding (presentatie, vraagprijs, documenten) óók het verhuurspoor raakt. We moesten daarom één lijn trekken: wat leggen we vast als onderbouwing, wat laten we bewust open, en wanneer nemen we pas een besluit.
Almere Haven heeft veel woningen die in de jaren zeventig en tachtig zijn gebouwd en later zijn aangepast. In dit dossier zat die praktijk in een aanbouw en een interne verbouwing. Op foto’s zag het logisch, maar bij kopers leeft dan één kernvraag: “Wat is nu echt woonoppervlakte en wat is ‘bijgeteld’?” Daar ontstaat ruis, niet door onwil, maar omdat Funda-kengetallen en de feitelijke indeling uit elkaar kunnen lopen als je niet strak documenteert.
Keuzes en afwegingen
We hebben als eerste keuze gemaakt om een NEN2580 meetrapport (meetrapport volgens de meetinstructie voor gebruiksoppervlakte) op te laten stellen voordat we een definitieve prijs- en presentatiestrategie vastzetten. Dat voelt als omweg, maar het voorkomt dat je later in bezichtigingen moet uitleggen waarom ‘de meters’ ineens anders zijn. Dit werkt gewoon niet: eerst hard inzetten op een verhaal en daarna de meetbasis nog moeten corrigeren. In Haven, met uitbreidingen en doorbraken, is de meetbasis geen bijzaak.
De tweede keuze ging over het energielabel. We hebben niet alleen gekeken naar “welk label staat er straks”, maar vooral naar wat je wel en niet met dat document kunt onderbouwen in gesprekken. Een energielabel is een formele registratie, maar kopers gebruiken het ook als snelle samenvatting van verwachtingen. We hebben daarom in het dossier vastgelegd welke verbeteringen aantoonbaar waren en welke punten nog ‘gevoel’ zouden blijven. Een opgeruimd huis en een nette styling helpen, maar uiteindelijk willen kopers papier bij claims. Dat is precies waarom vtwonen het zo formuleert: een goede makelaar speelt een rol bij verkoop, juist door het verkoopplan vooraf scherp te krijgen.
De derde afweging was het verhuurspoor. We hebben in het dossier expliciet opgenomen dat een makelaar geen hypotheekoffertes aanvraagt of doorgeeft in dit traject. Op het moment dat je dat voor een klant gaat doen, schuif je richting bemiddelen. De afbakening is helder beschreven door AFM: offerteaanvragen voor een hypotheek vallen onder bemiddelen. Voor de verhuurvraag hebben we het daarom praktisch gehouden: wat betekent verhuur voor de planning, de staat van oplevering en het type huurder dat past, zonder financieel advies te ‘spelen’.
Uitkomst
De uitkomst van dit dossier was niet één magische ingreep, maar het effect van strak gekozen volgorde. Door eerst de meetbasis te fixeren en het energielabel als document te behandelen in plaats van als verkoopzin, werd de bezichtiging minder een discussie en meer een controle. Een paradox die we in Haven vaak zien: meer uitleg geven lijkt service, maar in praktijk creëert het juist meer onderhandelingsruimte als je uitleg niet aan documenten hangt. Met het dossier kloppend bleef de kern over waar een koper echt op beslist.
Wat we terugkregen was vooral waardering voor het ontbreken van opgepoetste beloftes. Dat sluit aan bij wat mensen ons ook publiek teruggeven.
"Martin Houtzager Van Nieuw Huis makelaardij is echt een makelaar waar je van op aan kan. Die je huis verkoopt voor een prijs die past bij de markt en die geen loze beloftes doet. Die ervaring heb ik een aantal keer met hem mogen meemaken naar grote tevredenheid. Mooi dat er nog makelaars zijn die zo"
Camillo D., ★★★★★ op Google
In dit dossier betekende dat concreet: geen ‘optimistische’ bandbreedtes, geen verkooppraat over meters, en geen verkapte financiële aannames. Het was een verkoopproces waarin de koper sneller kon toetsen, en de verkoper minder hoefde te verdedigen.
Wat leerden we
De belangrijkste les uit dit Haven-dossier is dat je keuze voor een makelaar in Almere Haven minder gaat over “wie kent de wijk” en meer over “wie dwingt de juiste volgorde af”. Wij hebben daar intern een simpel criterium aan overgehouden: een verkoop- of aankoopadvies dat niet meteen vraagt naar meetbasis (NEN2580 meetrapport), energielabel en de herkomst van oppervlaktes bij aanbouwen, is in Haven vaak te los. Het gesprek wordt dan alsnog gevoerd, alleen later, met minder controle.
Een tweede les gaat over het gesprek in het eerste uur. Als er ook een verhuurvraag speelt, dan moet die op tafel voordat je de verkooproute ‘dichttimmert’. Een woning die je verkoopt met een bepaald opleverniveau, is niet altijd dezelfde woning die je zonder extra gedoe verhuurklaar krijgt. Als je die twee sporen niet scheidt, ga je in het middenstuk van het traject schuiven, en daar raken verkopers juist onrustig van. In ons werk helpt het om het gesprek te beginnen bij doel en timing, en daarna pas documenten en presentatie te kiezen.
Als je start met “makelaar Almere Haven”, dan zit daar meestal een gevoel onder: je wilt geen verrassingen, geen gedoe bij meters of label, en geen verhaal dat later moet worden ingeleverd. Dat gevoel is terecht. Rust komt niet door extra praat, maar door een dossier dat op het juiste moment klopt. Begin daarom met één afspraak waarin je de volgorde afdwingt: eerst meetbasis en documenten (WOZ-waarde als startpunt, taxatie als nodig bewijs), dan pas prijsstrategie en planning. De eerste stap is een waardebepaling of intake waarin je die keuzes expliciet maakt.
Veelgestelde vragen
Wanneer is een NEN2580 meetrapport in Almere Haven slim om al vóór Funda te regelen?
Als er een aanbouw, dakkapel, interne verbouwing of voormalige berging/bijkeuken in het spel is, levert vroeg meten vaak meer op dan laat ‘repareren’. Het meetrapport maakt de woonoppervlakte toetsbaar en voorkomt dat een koper tijdens bezichtigingen gaat rekenen met eigen aannames. In Haven zien we geregeld woningen uit de beginjaren van Almere die later zijn uitgebreid. Dan is het verschil tussen woonruimte, overige inpandige ruimte en externen sneller onderwerp van discussie als je het niet vastlegt.
Ik twijfel tussen verkopen of eerst verhuren in Almere Haven. Wat bespreek je dan als eerste met een makelaar?
Begin met het doel en de randvoorwaarden: wil je flexibiliteit houden, of wil je maximale verkoopopbrengst op een vaste datum? Daarna volgt de praktische vertaling naar staat van oplevering, onderhoudsniveau en planning. Verhuur kan betekenen dat je keuzes maakt die voor verkoop juist minder handig zijn, zoals oplevering met gebruikssporen of het aanhouden van meubels. Door die twee routes vroeg te scheiden, voorkom je dat je halverwege het traject wisselt en opnieuw moet onderhandelen of opnieuw moet presenteren.
Wat mag een makelaar wel en niet doen rond hypotheek en financiering?
Een makelaar kan het proces uitleggen en signaleren welke stukken vaak terugkomen, maar het aanvragen van hypotheekoffertes is een ander terrein. Als voor een klant offerteaanvragen voor een hypotheek bij een bank worden gedaan, valt dat onder bemiddelen, zoals omschreven door de AFM. In de praktijk is het dus verstandig om financieringsadvies en bemiddeling bij de juiste partij te laten, en de makelaar strak op onderhandeling, voorwaarden en dossierkwaliteit te houden.
Welke vragen stellen wij zelf als iemand ‘makelaar Almere Haven’ zoekt voor een kennismakingsgesprek?
We vragen doorgaans naar drie dingen: wat is je echte reden om te verkopen of te kopen, welke timing is hard (werk, school, nieuwbouw, huur), en wat is er aan de woning veranderd sinds de bouw. Die laatste is in Haven vaak relevant door verbouwingen in woningen uit de jaren zeventig en tachtig. Daarna kijken we naar bewijsstukken: energielabel, eventuele taxatie, en of een NEN2580 meetrapport nodig is. Dat gesprek geeft meestal snel duidelijkheid over het plan en de volgorde.
